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2008 : année de la rupture pour le prix des logements ?

Le 30/12/2007

A la veille de cette nouvelle année 2008, difficile de ne pas entrer dans le jeu habituel des pronostics d'évolution du marché de l'immobilier ! A ce jeu se sont livrés plusieurs organismes, avec des réponses qui montrent toutes une rupture de tendance par rapport aux années fastes que vient de connaître la pierre. Pour le BIPE, société d'études économiques, comme pour le Crédit Agricole, l'immobilier français va connaître une baisse dans l'ancien : de -3 % selon le BIPE et de -5 % selon les services économiques du Crédit Agricole. L'explication donnée : la solvabilité des ménages déjà mal en point subit la hausse des taux d'emprunt alors que la durée de ceux-ci atteint déjà des sommets (21,3 ans en moyenne en 2007 vs 16,5 ans en 2002 selon meilleurtaux). Quel scénario maintenant pour la capitale ? Alors que les derniers chiffres des Notaires (Août 2007) ne décèlent aucun ralentissement (+8,3% de hausse en un an), ceux de la FNAIM (octobre 2007) semblent montrer que Paris suit une tendance similaire au reste de la France (+4,5 % en un an à 6128 € du m2 contre +4,7 % france entière). Quels que soient les raisons de ce décalage (glaciation du marché parisien à la rentrée ?), il est difficile de croire que l'évolution des chiffres parisiens diffèrent fortement de la moyenne française : ils restent comme pour la France entière étroitement liés aux revenus et capacités de financement des ménages qui y achètent ! (Lien)

L'argent toujours plus cher : 4,35 % pour les très bons dossiers sur 15 ans

Le 03/08/2007

La hausse des taux longs se poursuit et entraîne dans son sillage celle des taux des prêts immobiliers. Le courtier spécialisé Meilleurtaux vient ainsi de mettre à jour les taux qu'il réserve aux meilleurs clients (revenus élevés et garanties solides) : il faut désormais compter sur un taux minimum à 4,35 % sur 15 ans, 4,4 % sur 20 ans et 4,5 % sur 25 ans. Pour les dossiers un peu moins solides, il faut encore ajouter 0,2 point. Pour les meilleurs dossiers, ces taux permettent d'emprunter respectivement 132 k€ sur 15 ans, 159 k€ sur 20 ans et 180 k€ sur 25 ans pour une mensualité de 1000 €. Par rapport à l'été dernier, la hausse des taux de 0,6 point a amputé la capacité d'emprunt d'environ 6 % pour un prêt sur 20 ans (un peu plus sur 25 ans). En se référant au début de 2006 où les taux avaient atteint un plancher (3,15 % sur 20 ans et 3,25 ans sur 25 ans), la perte pour les emprunteurs atteint même 11 % pour les prêts sur 20 ans et 12 % pour ceux sur 25 ans. Si les ménages ont jusqu'à présent réussi à amortir à cette hausse du coût du crédit en augmentant leur durée d'emprunt, il semble que celle-ci stagne au premier semestre. Dans ces conditions, seule une sélectivité accrue du marché peut justifier une poursuite de la hausse des prix immobiliers. (Lien)

Changement de tendance du S1 2007 : les jeunes sont de moins en moins nombreux à l'achat

Le 09/07/2007

Quelques surprises sur le marché immobilier dans le rapport semestriel de Century 21 pour le premier semestre 2007. A l'achat tout d'abord, le rapport confirme la désertion des jeunes du marché : alors que les moins de 30 ans voyaient leur part régulièrement augmenter dans les transactions ces dernières années, la tendance est cassée en ce début 2007 avec une part dans les achats qui baisse tant à Paris (-6 %) que France entière (-11 %). Si cette catégorie bénéficiait jusque là d'un crédit facile et bon marché, la tendance s'est nettement inversée avec la hausse du crédit dans un contexte où la durée des prêts immobiliers n'est plus extensible. Les prix ont toutefois continué à bien se comporter et progressent de 2,88 % à Paris (vs S2 2006) pour atteindre 6139 € du m2 en moyenne et de 2,32 % France entière à 2506 € du m2. La part de l'emprunt dans le financement a baissé au S1 2007 (surtout à Paris : 69 % au S1 2007 vs 79 % au S2 2006), confirmant ainsi qu'une population plus agée et plus aisée a animé les transactions ce premier semestre. Côté location, la baisse des prix est désormais une tendance lourde du marché, avec une chute (France entière) de -15,4 % sur les studios et -8,2 % sur les 2 pièces en seulement 6 mois. Les grandes surfaces s'en tirent un peu mieux à -0,8 % pour les 3 pièces et +1,9 % sur les 4 pièces. Cette évolution se fait toutefois à l'exception notable de Paris intra-muros dont les loyers ont continué leur ascension de +6,4 % en un an pour atteindre en moyenne 899 €. Le rapport, très complet, est consultable en ligne ci-dessous. (Lien)

La hausse s'est poursuivie à petits pas à Paris au 1er trimestre 2007

Le 08/07/2007

Selon la note de conjoncture des Notaires parue il y a quelques jours, le marché francilien de l'immobilier est resté dynamique sur le premier trimestre de 2007 avec des prix qui ont continué à progresser un peu partout. Toutefois, les volumes de ventes se sont dégradés par rapport à la même période de 2006 : les segments les plus affectés sont les logements neufs, dont les ventes ont dégringolé de plus de 25 % en Ile de France, ainsi que les maisons anciennes (-5 %), alors que les appartements dans l'ancien continuent de se vendre à un rythme soutenu, y compris à Paris intra-muros (+1 %). Côté prix, le ciel est toujours bleu, même si la hausse se ralentit : à Paris, le m2 a cru de 1,9 % au T1 2007, pour atteindre la somme (historique) de 5867 €, soit 8.7 % au dessus de leur niveau d'il y a un an. Les autres départements franciliens ont aussi poursuivi leur hausse, mais à un rythme moins important qu'à Paris, comme c'est le cas depuis 2003. A Paris intra-muros, c'est le 5ème arrondissement qui s'est le plus valorisé depuis un an (+13,1 %) ce qui porte ses prix à 7846 € en moyenne. Il est suivi du 8ème, du 16ème et du 6ème arrondissement (tous au dessus de 10 % de hausse). Les arrondissements les plus chics, qui avaient plus ralenti que les arrondissements plus populaires ces 2 dernières années, semblent connaître un regain d'intérêt. L'écart de prix désormais réduit encourage en effet les acheteurs à regarder plus à l'Ouest pour leurs achats. Ainsi, les prix du 19ème arrondissement ont progressé d'un petit +3,6 % sur un an et les 12ème, 13ème et 18ème arrondissements sont quasi stables par rapport au T4 2006 à respectivement 5510 €, 5567 € et 5117 € du m2. Les Notaires considèrent que les récentes mesures du gouvernement devraient permettre d'absorber en partie la hausse des taux observée ces derniers mois et avoir un effet psychologique favorable sur les acheteurs. (Lien)

BNP Paribas annonce l'inévitable baisse des prix de l'immobilier

Le 12/06/2007

BNP Paribas sort du bois dans son dernier magazine économique hebdomadaire : si les autres banques titrent encore sur le ralentissement du marché, la banque BNP Paribas se fait plus précise en calculant la surévaluation de l'immobilier français et espagnol. Pour cela, elle s'appuie sur la méthode dite de l'évaluation des prix d'actifs. En simplifiant, le prix d'un actif est calculé par rapport aux bénéfices futurs qu'il peut dégager (dans notre cas les loyers) en tenant compte du taux d'intérêt sans risques. Les résultats obtenus pour la France montrent un très net décalage depuis 2003 entre la valeur théorique des prix de l'immobilier et les loyers : ce décalage a grandi jusqu'à aujourd'hui et mène à la conclusion d'une surévaluation de plus de 40 % des prix en France à fin 2006. En Espagne également, la surévaluation atteindrait 20 %. Etant donné le niveau d'endettement des ménages espagnols et le fait que ces mêmes ménages empruntent en majorité à taux variables, BNP Paribas s'attend à une correction plus brutale en Espagne qu'en France. Elle indique par ailleurs que les retournements sont en général graduels, et que la durée des périodes de baisse est en rapport avec celle de la période haussière (soit dans le cas actuel depuis 1998, à peine 10 ans). (Lien)

Un primo-accédant doit désormais consacrer 5 à 6 années de revenus pour acheter son premier bien

Le 25/04/2007

"La baisse des taux alourdit l'effort des ménages" : c'est par ce titre paradoxal que début le rapport de l'ANIL (Agence Nationale pour l'Information sur le Logement) sur l'accession à la propriété des ménages en France. L'ANIL s'est en effet intéressée, comme en 2002, à évaluer la capacité des primo-accédants et ses fondamentaux. La baisse des taux a été un catalyseur important qui a aidé les ménages à suivre la valse des prix qui ont plus que doublé depuis 1996. La faiblesse des taux a certes réduit les intérêts, mais aussi et surtout permis un allongement de la durée des prêts. Un ménage disposant d'un taux de 5 % peut ainsi emprunter 20 % de plus en allongeant la durée de son prêt de 15 à 20 ans alors qu'avec un taux de 10 %, la hausse n'aurait atteint que 10 %. Sur la période 1996-2006, les ménages ont en parallèle vu leur pouvoir d'achat augmenter de 25 %. Au total (évolution des taux et de la durée des prêt comprises), ces évolutions expliquent un doublement (x1,95) de leur capacité de financement sur la période à taux d'effort identique. Pourtant, cette progression reste inférieure à celle des prix (x2,35) : c'est pourquoi l'accession devient aujourd'hui très difficile, ou au prix d'un taux d'effort très significatif pour une large partie d'entre eux. L'influence des aides gouvernementales, qui ont un temps encouragé l'accession sociale, s'érode du fait de la non mise à jour des barèmes (pour le prêt à taux zéro). L'ANIL observe que la hausse des prix des logements relativement aux revenus des ménages est une tendance lourde de l'ensemble des pays développés, mais considère que la hausse récente n'est pas une accélération de ce phénomène. Elle est le résultat de la baisse du coût du crédit à l'habitat. Cette baisse modifie profondément l'utilisation du crédit, à l'image de ce qui a été observé au Japon ou en Suisse, chez qui les crédits n'ont pas nécessairement vocation à être amortis. (Lien)

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