Je vous prie de me pardonner cette publicité pour mon blog mais les indices d'un krach éminent s'ammoncelent actuellement et il m'a semblé nécessaire de vous en faire part.

Maxime

Je vous prie de me pardonner cette publicité pour mon blog mais les indices d'un krach éminent s'ammoncelent actuellement et il m'a semblé nécessaire de vous en faire part.

Maxime

Si c'est la presse qui le dit!
J'ai bien aimé la partie "Louer ou acheter ?"...

La bulle n'a pas vraiment explosé au Royaume-Uni pour le haut de gamme.

Selon l'indice BoursoPAP les prix de l'immobilier sont restés stables en juillet 05.

http://www.liberation.fr/page.php?Article=314752
http://www.liberation.fr/page.php?Article=314753
http://www.liberation.fr/page.php?Article=314754
http://www.liberation.fr/page.php?Article=314755
http://www.liberation.fr/page.php?Article=314756
http://www.liberation.fr/page.php?Article=314757
http://www.liberation.fr/page.php?Article=314758
http://www.liberation.fr/page.php?Article=314759

Allez gabriel au boulot !
Il faut remonter le moral des troupes.

Voilà de quoi relancer le débat. Pensez-vous que le modèle américain soit exportable en France? Si oui, la hausse ne serait pas finie. S'endetter sur 40 ans et rembourser les intérêts sur 15 ans, quelle perspective!

Une utopie qui risque de faire chuter encore plus vite l'immobilier

A noter dans cet article "concernant le régime Robien, dont les bénéficiaires commencent tout juste à recevoir livraison des appartements, achetés - comme tout ce qui se vend neuf ces temps-ci - sur plans, c'est au rythme actuel des ventes plus de 60.000 logements qui vont venir grossir chaque année un parc peut-être déjà excédentaire, et dont les produits les moins attractifs, par la qualité ou la situation, risquent de ne plus trouver facilement preneur !". Et si le marché de la location se détend, celui de la vente suivra pour plusieurs bonnes raisons: les gens qui achetaient car ils ne trouvaient pas de bien à louer pourront louer, le rendement locatif déjà faible dans certaines régions venant à baisser poussera les investisseurs vers d'autres placements.

Le rapport semestriel de Century 21: http://www.century21.fr/hp_centre/0506_cp.htm
"1er semestre 2005 : une hausse des prix en « trompe l'oeil »". A noter: "l'allongement de la durée des emprunts, qui a progressé de 3 ans depuis 2002, passant ainsi de 15 à 18 ans en moyenne, devient le seul ressort de compensation de l'augmentation des prix.". Concernant les perspectives au second semestre: "Pour la première fois depuis 1995, au cours de ce premier semestre, le délai de vente moyen amorce une augmentation (68 jours contre 64 jours en 2004)." "Le rythme de la hausse va s'infléchir et les prix vont entrer dans une phase d'atterrissage dès le mois de septembre." "Nous serons selon toute vraisemblance à la fin du second semestre 2006 revenus à un rythme de hausse beaucoup plus raisonnable. Nous devrions dans le même temps constater une détente sur le stock de biens disponibles, phénomène déjà amorcé avec une offre supérieure de 10% à ce qu'elle était il y a 6 mois."
Le ton se veut comme toujours rassurant mais on sent bien une inquiétude qui s'installe. Dans le même article Century 21 confirme la baisse des loyers à Paris sur un semestre (-4,4% sur les 3 pièces).

Les mois se suivent et ne se ressemblent pas dans le 9ème arrondissement : l\'activité du marché est \"erratique\", passant de mois creux à mois excellents en terme d\'activité. Les prix se stabilisent car les acheteurs ont de plus en plus de mal à suivre les prétentions des vendeurs : cette stabilisation est réelle depuis le début d\'année, même si la hausse sur un an reste importante (environ 10 %). Le quartier Saint Georges s\'échange en moyenne à 5500 € du m2, la chaussée d\'Antin à 5600 € tandis que le quartier Rochechouart est à 5200 € contre 4500 € au métro Cadet. Quelques micro-quartiers très recherchés, tels que la rue des martyrs ou l\'avenue Trudaine tournent autour de 6000 € du m2. Du côté du marché locatif, les loyers ont corrigé à la baisse, pour atteindre 500-700 € pour un studio, 750-1100 € pour un 2P, 1300-1600 € pour un 3P, et à partir de 1700 € pour un 4 ou 5P. Les agences du 9ème s\'attendent à un marché atone au moins jusqu\'à la rentrée. L\'article propose des exemples de ventes réelles. (<a href=\"http://www.lefigaro.fr/immobilier/20050719.FIG0277.html?031535\" target=\"_blank\">IXe arrondissement : le marché devient plus erratique - Le Figaro Immobilier</a>)

Prix mètre carré

Petite synthèse sans prétention sur la situation actuelle. Inintéressant pour les habitués du site, mais pas si mal pour les autres.

Toujours sur le même site (fort intéressant), vous pouvez trouver les prédictions pour le marché britannique de divers analystes réputés : en moyenne, ils prédisent 20 à 30 % de baisse dès maintenant et sur les 2 ans à venir...
Baisse importante mais pas de crash quand on compare au 200% de hausse depuis 1995 voire 300% dans certains quartiers londoniens...
En clair, les prix qui ont triplé voire quadruplé en UK seront, après ce possible "crash" ou réajustement, encore globalement et au minimum le double de ceux de 95 !
Et c'est ce qui se passera sans doute aussi à Paris... donc si je pousse la comparaison et le raisonnement entamé dans mon analyse précédente : à Paris, les prix qui sont le double de 98 vont encore augmenter pendant 1 an ou 2 et atteindre quasiment le triple de 98 avant de redescendre au environ des prix d'aujourd'hui ! Certes c'est une analyse grossière mais imparable...

On compare souvent et à juste titre les marchés des 2 principales villes européennes. Il a été prouvé que pour l'immobilier, Paris était un peu la "banlieue" de Londres et que le marché parisien suivait celui de Londres avec environ 2 ans de décalage. Or le graphe qui affiche les prix londoniens depuis 1952 est corrigé de l'inflation ! Et c'est impressionnant ! Le pic apparaît déjà (ça a commencé à baisser) et est presque 2 fois plus haut que le plus haut de la bulle de 90...
De deux choses l'une par rapport à Paris : soit on se dit qu'en atteignant un tel sommet, ça ne peut que retomber (ce qui a semble-t-il déjà commencé) et donc se répercuter à moyen terme à Paris, soit on se dit qu'il y a encore beaucoup de marge à Paris puisque les prix parisiens viennent à peine de rattraper ceux de 90 (corrigés de l'inflation) et s'ils ont doublé depuis 7 ans, c'est par rapport au plus bas de 98 et non au plus haut de 90 comme à Londres... à Londres ils ont triplé en 7 ans !
En conclusion, il paraît inévitable que les prix vont baisser puisque le marché fonctionne par cycle, mais si ce n'est sans doute plus le moment d'acheter à Londres ; par contre à Paris, il y a sans doute encore pour 1 à 2 ans de hausse accélérée, donc il est peut-être encore temps d'acheter car il n'est pas dit que quand ça baissera à son tour, on retrouve les prix d'aujourd'hui... sur le long terme, ça augmente toujours !
En tout cas, il s'agit de suivre régulièrement ce graphe pour prévoir les futurs prix parisiens...

100% de hausse sur 7 ans à Paris, +116 % en région Paca : Pierre-Yves Geoffard, chercheur au CNRS, pose la question de la bulle immobilière. Il remarque que les loyers, en hausse de \"seulement\" 25 à 30 % sur la période, sont loin d\'avoir suivi les prix, ce qui explique le phénomène croissant des ventes à la découpe, signe de désengagement des sociétés foncières, dans un marché immobilier résidentiel où les taux de rendement sont devenus trop faibles. Cette déconnexion entre prix de l\'immobilier et revenus s\'est toujours terminée sur le long terme par un comblement du \"gap\" qui les séparent, soit par une baisse des prix ou par une inflation importante. Il rappelle que la logique du marché est difficilement explicable car en partie psychologique : un marché haussier attise la hausse, et la baisse précipite la baisse, dans une sorte de prophétie autoréalisatrice (mise en évidence par le sociologue Robert Merton). Si, de l\'avis des professionnels, la hausse ne pourra se maintenir longtemps au rythme actuel, il est malheureusement difficile d\'identifier le point de retournement, même pour les avertis. Il finit enfin l\'article par rappeler que l\'éclatement d\'une bulle immobilière, s\'il devait avoir lieu, a des conséquences importantes sur la consommation des ménages et finalement sur la croissance. \"Bref, vous n\'avez pas fini de parler d\'immobilier.\" (<a href=\"http://www.liberation.fr/page.php?Article=310349\" target=_blank\">Immobilier, le dilemme de la bulle - Libération</a>)

L\'analyse annuelle, par BNP Paribas, du marché de l\'immobilier résidentiel en France est désormais disponible : très fouillée, graphique et permettant de prendre un recul historique très éclairant, l\'étude passe en revue les facteurs qui incitent à penser ou au contraire infirment l\'existence d\'une bulle immobilière. On apprend ainsi que si la solvabilité des ménages s\'érode avec la montée des prix, elle demeure à un niveau nettement plus élevé qu\'en 1991 à Paris grâce au faible niveau des taux et à l\'allongement de la durée des prêts (+4 ans vs 1998) : ainsi, un ménage parisien peut prétendre avec les conditions actuelles des prêts à environ 80 % de surface de plus qu\'en 1991. Le même calcul appliqué à la province montre une capacité d\'achat 14 % supérieure à celle de 1991. Le rapport permet, au delà de l\'évolution des prix et des volumes, d\'obtenir quelques chiffres récents sur la pratique des banques : ainsi, la part des prêt à taux variable est passée de 24,2 % en avril 2004 à 34,2 % en Avril 2005, signe que le marché se rapproche des pratiques anglaises, où la part de ces prêts est prépondérante. Cette évolution rend le marché beaucoup plus sensible aux variations de taux. Le rapport précise également le niveau de la prime de risque sur le marché immobilier, qui reste très favorable aux investisseurs, bien que probablement biaisée par le niveau du marché des taux. Une étude à lire absolument par ceux qui s\'intéressent aux ressorts fondamentaux du marché. (<a href=\"http://economic-research.bnpparibas.com/applis/www/RechEco.nsf/ConjonctureByDateFR/679909F47329153AC1257038004338E5/$File/C0506_F1.pdf?OpenElement\" target=\"_blank\">Immobilier résidentiel : y a-t-il péril en la demeure ? - BNP Paribas</a>)

C'est le titre d'un article de la Tribune qui analyse notamment les chiffres de la FNAIM et ceux de la Chambre de Notaires de Paris. Ca ne va pas plaire aux "Aficionados de la Bulle qui éclate", mais on ne peut que s'en réjouir, si ça se confirme...

Un rapport du sénat sur « Les facteurs fonciers et immobiliers de la crise du logement ».

Le chapitre II me paraît intéressant sur l'analyse des causes : selon eux pas de spéculation comme en 90, mais un décalage entre l'offre et la demande. Il semble que des mesures pour pallier au manque de logements ont bien été prises : en 2004 « ce sont plus de 360.000 logements qui ont été mis en chantier pour cette année, soit une augmentation d'environ 16 % par rapport à l'année précédente. Comme le note l'INSEE11(*), ce niveau constitue un record puisqu'il faut se reporter à l'année 1982 pour retrouver un chiffre supérieur à 350.000 logements mis en chantier ». De plus, sur la période 2005-2009, comme le souligne le rapport, la demande potentielle de logements neufs devrait décroître par rapport à 2000-2004.

Le rapport souligne également « le fait que la spirale à la hausse des prix de l'immobilier pose un grave problème pour les jeunes ménages souhaitant devenir propriétaire, qui en subissent de plein fouet les conséquences » et note « une éviction progressive des primo-accédants, qui ne représentent plus que 55-60 % du total des accédants contre 70 % en 1998-1999 ».

Le rapport parle également de la mise à disposition de terrains détenus par l'état, en particulier en Ile de France dans les années à venir.

En conclusion, un rapport intéressant qui montre qu'il y a une vraie prise de conscience du monde politique du problème que pose le niveau des prix de l'immobilier (à l'achat et à la location) et des propositions de mesures.